法律法规

农村土地承包经营权流转管理办法

>> 返 回 <<
发布时间:2015-5-6

农村土地承包经营权流转管理办法
(山东泰润律师事务所李学军律师18354885199,网址:www.lixuejunlawyer.com)

 第一章 总 则
第一条 为规范农村土地承包经营权流转行为,维护流转双方当事人合法权益,促进农业和农村经济发展,根据《农村土地承包法》及有关规定制定本办法。
第二条 农村土地承包经营权流转应当在坚持农户家庭承包经营制度和稳定农村土地承包关系的基础上,遵循平等协商、依法、自愿、有偿的原则。
第三条 农村土地承包经营权流转不得改变承包土地的农业用途,流转期限不得超过承包期的剩余期限,不得损害利害关系人和农村集体经济组织的合法权益。
第四条 农村土地承包经营权流转应当规范有序。依法形成的流转关系应当受到保护。
第五条 县级以上人民政府农业行政主管(或农村经营管理)部门依照同级人民政府规定的职责负责本行政区域内的农村土地承包经营权流转及合同管理的指导。
第二章 流转当事人
第六条 承包方有权依法自主决定承包土地是否流转、流转的对象和方式。任何单位和个人不得强迫或者阻碍承包方依法流转其承包土地。
第七条 农村土地承包经营权流转收益归承包方所有,任何组织和个人不得侵占、截留、扣缴。
第八条 承包方自愿委托发包方或中介组织流转其承包土地的,应当由承包方出具土地流转委托书。委托书应当载明委托的事项、权限和期限等,并有委托人的签名或盖章。
没有承包方的书面委托,任何组织和个人无权以任何方式决定流转农户的承包土地。
第九条 农村土地承包经营权流转的受让方可以是承包农户,也可以是其他按有关法律及有关规定允许从事农业生产经营的组织和个人。在同等条件下,本集体经济组织成员享有优先权。
受让方应当具有农业经营能力。
第十条 农村土地承包经营权流转方式、期限和具体条件,由流转双方平等协商确定。
第十一条 承包方与受让方达成流转意向后,以转包、出租、互换或者其他方式流转的,承包方应当及时向发包方备案;以转让方式流转的,应当事先向发包方提出转让申请。
第十二条 受让方应当依照有关法律、法规的规定保护土地,禁止改变流转土地的农业用途。
第十三条 受让方将承包方以转包、出租方式流转的土地实行再流转,应当取得原承包方的同意。
第十四条 受让方在流转期间因投入而提高土地生产能力的,土地流转合同到期或者未到期由承包方依法收回承包土地时,受让方有权获得相应的补偿。具体补偿办法可以在土地流转合同中约定或双方通过协商解决。
第三章 流转方式
第十五条 承包方依法取得的农村土地承包经营权可以采取转包、出租、互换、转让或者其他符合有关法律和国家政策规定的方式流转。
第十六条 承包方依法采取转包、出租、入股方式将农村土地承包经营权部分或者全部流转的,承包方与发包方的承包关系不变,双方享有的权利和承担的义务不变。
第十七条 同一集体经济组织的承包方之间自愿将土地承包经营权进行互换,双方对互换土地原享有的承包权利和承担的义务也相应互换,当事人可以要求办理农村土地承包经营权证变更登记手续。
第十八条 承包方采取转让方式流转农村土地承包经营权的,经发包方同意后,当事人可以要求及时办理农村土地承包经营权证变更、注销或重发手续。
第十九条 承包方之间可以自愿将承包土地入股发展农业合作生产,但股份合作解散时入股土地应当退回原承包农户。
第二十条 通过转让、互换方式取得的土地承包经营权经依法登记获得土地承包经营权证后,可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他符合法律和国家政策规定的方式流转。
第四章 流转合同
第二十一条 承包方流转农村土地承包经营权,应当与受让方在协商一致的基础上签订书面流转合同。
农村土地承包经营权流转合同一式四份,流转双方各执一份,发包方和乡(镇)人民政府农村土地承包管理部门各备案一份。
承包方将土地交由他人代耕不超过一年的,可以不签订书面合同。
第二十二条 承包方委托发包方或者中介服务组织流转其承包土地的,流转合同应当由承包方或其书面委托的代理人签订。
第二十三条 农村土地承包经营权流转合同一般包括以下内容:
(一)双方当事人的姓名、住所;
(二)流转土地的四至、座落、面积、质量等级;
(三)流转的期限和起止日期;
(四)流转方式;
(五)流转土地的用途;
(六)双方当事人的权利和义务;
(七)流转价款及支付方式;
(八)流转合同到期后地上附着物及相关设施的处理;
(九)违约责任。
农村土地承包经营权流转合同文本格式由省级人民政府农业行政主管部门确定。
第二十四条 农村土地承包经营权流转当事人可以向乡(镇)人民政府农村土地承包管理部门申请合同鉴证。
乡(镇)人民政府农村土地承包管理部门不得强迫土地承包经营权流转当事人接受鉴证。
第五章 流转管理
第二十五条 发包方对承包方提出的转包、出租、互换或者其他方式流转承包土地的要求,应当及时办理备案,并报告乡(镇)人民政府农村土地承包管理部门。
承包方转让承包土地,发包方同意转让的,应当及时向乡(镇)人民政府农村土地承包管理部门报告,并配合办理有关变更手续;发包方不同意转让的,应当于七日内向承包方书面说明理由。
第二十六条 乡(镇)人民政府农村土地承包管理部门应当及时向达成流转意向的承包方提供统一文本格式的流转合同,并指导签订。
第二十七条 乡(镇)人民政府农村土地承包管理部门应当建立农村土地承包经营权流转情况登记册,及时准确记载农村土地承包经营权流转情况。以转包、出租或者其他方式流转承包土地的,及时办理相关登记;以转让、互换方式流转承包土地的,及时办理有关承包合同和土地承包经营权证变更等手续。
第二十八条 乡(镇)人民政府农村土地承包管理部门应当对农村土地承包经营权流转合同及有关文件、文本、资料等进行归档并妥善保管。
第二十九条 采取互换、转让方式流转土地承包经营权,当事人申请办理土地承包经营权流转登记的,县级人民政府农业行政(或农村经营管理)主管部门应当予以受理,并依照《农村土地承包经营权证管理办法》的规定办理。
第三十条 从事农村土地承包经营权流转服务的中介组织应当向县级以上地方人民政府农业行政(或农村经营管理)主管部门备案并接受其指导,依照法律和有关规定提供流转中介服务。
第三十一条 乡(镇)人民政府农村土地承包管理部门在指导流转合同签订或流转合同鉴证中,发现流转双方有违反法律法规的约定,要及时予以纠正。
第三十二条 县级以上地方人民政府农业行政(或农村经营管理)主管部门应当加强对乡(镇)人民政府农村土地承包管理部门工作的指导。乡(镇)人民政府农村土地承包管理部门应当依法开展农村土地承包经营权流转的指导和管理工作,正确履行职责。
第三十三条 农村土地承包经营权流转发生争议或者纠纷,当事人应当依法协商解决。
当事人协商不成的,可以请求村民委员会、乡(镇)人民政府调解。
当事人不愿协商或者调解不成的,可以向农村土地承包仲裁机构申请仲裁,也可以直接向人民法院起诉。
第六章 附 则
第三十四条 通过招标、拍卖和公开协商等方式承包荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地,经依法登记取得农村土地承包经营权证的,可以采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转,其流转管理参照本办法执行。
第三十五条 本办法所称转让是指承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源,经承包方申请和发包方同意,将部分或全部土地承包经营权让渡给其他从事农业生产经营的农户,由其履行相应土地承包合同的权利和义务。转让后原土地承包关系自行终止,原承包方承包期内的土地承包经营权部分或全部灭失。
转包是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限转给同一集体经济组织的其他农户从事农业生产经营。转包后原土地承包关系不变,原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。接包方按转包时约定的条件对转包方负责。承包方将土地交他人代耕不足一年除外。
互换是指承包方之间为方便耕作或者各自需要,对属于同一集体经济组织的承包地块进行交换,同时交换相应的土地承包经营权。
入股是指实行家庭承包方式的承包方之间为发展农业经济,将土地承包经营权作为股权,自愿联合从事农业合作生产经营;其他承包方式的承包方将土地承包经营权量化为股权,入股组成股份公司或者合作社等,从事农业生产经营。
出租是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限租赁给他人从事农业生产经营。出租后原土地承包关系不变,原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。承租方按出租时约定的条件对承包方负责。
本办法所称受让方包括接包方、承租方等。
第三十六条 本办法自2005年3月1日起正式施行。

 

山东省高级人民法院 鲁高法【2008243号 其他问题

山东省高级人民法院 鲁高法【2008243

(一)关于诚实信用原则的适用问题。诚实信用原则是民法特别是债法中的“帝王规则”,对于民事审判实践具有统率作用。民法通则从基本法的角度规定了诚实信用原则,要求民事主体从事民事活动时,要以诚实守信,以善意的方式履行法定和约定的义务,不得滥用权利及规避法律或者合同规定的义务。诚实信用也是构建和谐社会的基本要求。当前,一些民事主体违反诚实信用原则,不守合同、不重信用、见利忘义的情况还比较多,特别是在债权债务领域,信用低下,欠债不还,把经营风险转嫁给国家或者他人;有的违约方恶意主张合同无效,损害守约方利益。因此,人民法院要充分适用诚实信用原则,以裁判手段制裁不守信用一方,保护诚实守信一方。对于以自己不履行合同的约定义务,违背诚信原则反而主张合同无效的,要认真分析其是否属于恶意抗辩,不能草率支持。裁判结果不能让失信者在经济上占任何便宜。在具体案件中,如果适用某一条款的结果可能会使不守信用者获取不正当利益,就应考虑所适用法律的价值取向,是否存在两种解释,或采用体系解释方法、利益衡量方法,做有利于诚实守信方的解释,保护其合法利益。

(二)关于正确处理法律与国家政策的关系问题。民法通则第六条规定,民事活动必须遵守法律,法律没有规定的,应当遵守国家政策。因此,我们审理的民事案件如果法律没有明确规定而国家政策有规定的,应当适用国家政策进行裁判,而不能根据法官个人理解自由裁量。

(三)关于法律规定的“国家利益、集体利益和社会公共利益”的理解问题。我国现行法律均规定,民事主体从事损害国家利益、集体利益和社会公共利益的民事行为是无效的,但法律未对国家利益、集体利益和社会公共利益的内涵给予明确的界定,导致审判实践中对国家利益、集体利益和社会公共利益的理解经常出现分歧。对此,实践中要正确理解和把握法律关于国家利益、集体利益和社会公共利益规定的立法精神,根据民事主体民事行为的性质和后果,准确判断民事行为是否损害了国家利益、集体利益和社会公共利益,不能把某些国有企业的利益、银行的利益、某些国家机关的利益简单地等同于国家利益,也不能把集体经济组织的利益片面理解为集体利益、而违反社会公共利益的本意主要是指违反社会公共秩序和善良风俗。

(四)关于最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》适用中的有关问题。一是关于当事人举证责任与人民法院调查收集证据的关系问题。在以当事人主义为基本机理的现代民事诉讼制度中,奉行“谁主张,谁举证”,强化当事人的举证责任,这是证据提出的基本前提和规则,但这并不意味着人民法院要弱化依职权调查收集证据的职责,特别在目前当事人举证能力仍比较薄弱的现实情况下,人民法院更要正确、全面理解民事诉讼法和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》(以下简称“《证据规定》”)的有关规定,深刻理解和把握法律真实和客观真实的关系,依法根据当事人的申请或者依职权行使调查取证收集证据的职权,尽可能使裁判结果实现公平、公正的法律目的和社会效果。二是关于证据失权的问题。证据失权事关当事人根本诉讼利益。最高人们法院《关于民事诉讼证据的若干规定》就证据失权问题作出规定的本意就是约束那些有条件、有能力但却不诚信举证的当事人,而决不能把这一规定变成损害当事人合法权益,尤其是坑害弱势群体的工具。针对目前人民群众证据意识还不高,举证能力还不强的客观现实,我们要从《证据规定》的相关条文中整体把握证据失权问题。考虑到当事人在举证期限内提交证据确有困难的情形,《证据规定》第三十六条对延期举证问题进行了规定,同时对经人民法院准许延期举证但因客观原因未能在准许期限内提交证据材料,而不审理该证据有可能导致明显不公的,证据规定第十三条第二款又规定当事人在举证期限届满后提交的证据,可以视为新证据。对这一类证据,应排除《证据规定》第三十四条第二款的适用,人民法院应根据《证据规定》第四十五条规定,通知对方当事人在合理期限内提出意见或举证。此外,《证据规定》第四十一条和四十四条对民诉法第一百二十五条第一款、第一百七十九条第一款第(一)项规定的“新的证据”进行了解释,《证据规定》第三条、第七条等还对人民法院的举证指导以及特殊情形下的举证责任分配问题作了规定。因此,我们要对证据失权问题结合证据规定的有关条文进行全面理解和把握,提高整体适用、正确适用《证据规定》的意识和水平,切不可绝对理解和机械适用。

(五)关于民间借贷的利息处理问题。最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第124条规定:“借款双方因利率发生争议,如果约定不明,又不能证明的,可以比照银行同类贷款利率计息。”而《合同法》二百一十一条规定:“自然人之间的借款合同对支付利息没有约定或者约定不明确的,视为不支付利息。”司法解释与合同法对民间借贷利息不同的规定,反映了我国在民间借贷立法政策上的变化。按照高位阶法优于低位阶法、新法优于旧法的法律适用规则,处理民间借贷纠纷涉及利息支付问题的,应当依据《合同法》的规定,即自然人之间在借款合同中明确约定利息支付标准的,从其约定,但不得高于银行同期贷款利率的四倍;自然人之间在借款合同中没有明确约定利息支付标准的,不支持出借人要求借款人支付利息的诉讼请求;出借人预先在借款本金中扣除利息的,应当按照实际借款金额计付利息;借款人提前偿还出借人借款的,应当允许,借款利息应当按照实际借款期限计算。

律师李学军,手机:18354885199,


▲▲泰安律师 婚姻律师 离婚律师 财产分割 亲子鉴定 民法典 抚养费 离婚咨询 律师 律师咨询
上一条:山东省实施《中华人民共和国农村土地承包法》办法 下一条:山东李学军律师:农村土地承包,流转(转让、转包、出租、互换、入股),宅基地,土地纠纷,征地补偿,土地补偿金,青苗补偿费